Một triệu phú USD chia sẻ trên truyền thông Mỹ cho biết ông rất thích đầu tư vào bất động sản nhưng không phải lúc nào mua một ngôi nhà để ở cũng là khoản đầu tư tuyệt vời.

Grant Cardone là giám đốc điều hành của quỹ Cardone Capital, đồng thời là tác giả của cuốn sách bán chạy nhất "The 10X Rule" và là Người sáng lập của Phong trào 10X và hội nghị tăng trưởng 10X. Ông hiện sở hữu và điều hành 7 công ty tư nhân với một danh mục đầu tư trị giá 5 tỷ USD.

Chia sẻ trên CNBC, ông Cardone cho biết ông rất thích đầu tư vào bất động sản và đó là lý do chính giúp ông trở thành triệu phú tự thân. Tuy nhiên, ông cho rằng không phải lúc nào mua một ngôi nhà để ở cũng là khoản đầu tư tuyệt vời.

"Tôi nhận ra điều này vào năm 2003 khi tôi mới cưới vợ, sinh con và mua được ngôi nhà mơ ước ở Los Angeles. Nhưng thời gian trôi qua, tôi không thu lợi được gì từ số tiền và thời gian mà tôi đã bỏ vào ngôi nhà này. Vì vậy, tôi đã bán nó và mua một vài bất động sản để cho thuê. Còn gia đình tôi lại đi thuê nhà để ở", ông chia sẻ.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là ông không ủng hộ việc sở hữu nhà. "Hiện tôi sở hữu 3 ngôi nhà, 2 trong số đó là cho thuê và căn còn lại là nơi ở chính của tôi", ông nói và khẳng định ông vẫn ủng hộ việc sở hữu nhà.

Nhưng với nhiều người, để sở hữu một ngôi nhà, họ đã dốc hết toàn bộ tiền bạc vào đó. Do đó, ông cho rằng mua nhà không phải là một khoản đầu tư khôn ngoan, đặc biệt là lúc này khi lạm phát gia tăng và giá nhà vẫn ở mức cao.

Ông Cardone cho rằng mua nhà không phải là một khoản đầu tư khôn ngoan, đặc biệt là lúc này khi lạm phát gia tăng và giá nhà vẫn ở mức cao (Ảnh: Getty).

Vì sao vậy? dưới đây là những lý giải của ông.

Chi phí ăn mòn lợi nhuận

Giả sử bạn mua một ngôi nhà trị giá 100.000 USD bằng vay thế chấp và đặt cọc 5.000 USD. Sau đó, 10 năm bạn bán ngôi nhà đó với giá 200.000 USD. Nghe thì có vẻ như bạn đã biến 5.000 USD thành 100.000 USD sau khi trả hết khoản thế chấp. Nhưng bạn đừng quên tính cả chi phí phát sinh để sở hữu ngôi nhà đó.

Các chi phí đó bao gồm lãi suất 6%/năm trong vòng 10 năm là 60.000 USD; thuế nhà đất 2%/năm trong 10 năm là 20.000 USD; phí bất động sản 6% là 6.000 USD. Tổng chi phí phát sinh trước bảo trì lên tới 86.000 USD.

Như vậy, lợi nhuận ròng của bạn chỉ còn 14.000 USD, tương đương 14% so với khoản đầu tư 100.000 USD. Trong 10 năm, khoản đầu tư của bạn kiếm được 1,4%/năm, chưa bao gồm chi phí sửa chữa và bảo trì khác. Thông thường, mỗi năm bạn sẽ phải chi khoảng 1% giá trị mua căn nhà để bảo trì, nhưng trong thời lạm phát cao, mức này có thể cao hơn.

Do đó, ông Cardone khuyên đừng nên mua một ngôi nhà với kỳ vọng tạo ra lợi nhuận đích thực. Thay vào đó, bạn chỉ mua khi bạn có đủ tiền, dù là từ nguồn thu nhập thụ động hay chủ động, để trang trải chi phí thế chấp, thuế nhà đất và bảo trì.

Không có dòng tiền khiến bạn phụ thuộc vào thị trường

Thực sự, đầu tư bất động sản mang lại cho bạn nguồn thu nhập thụ động hàng tháng hay dòng tiền sau khi trừ tất cả các khoản vay thế chấp, thuế bất động sản và chi phí bảo trì.

Nhưng khi ngôi nhà của bạn không mang lại cho bạn dòng tiền hàng tháng thì giá trị của ngôi nhà đó chỉ phụ thuộc vào người mua lại ngôi nhà đó mà thôi. Bạn vẫn phải trả tiền để sống trong ngôi nhà đó và chờ đợi có thể kiếm thêm lợi nhuận.

Trong những thời kỳ khó khăn như lạm phát, những ngôi nhà cho thuê có thể tăng giá trị nhưng những ngôi nhà để ở lại bị ảnh hưởng. "Khi tôi bán bất động sản cho thuê, tôi chỉ cần tìm người muốn đầu tư sinh lời, mà điều đó thì không hề khó", ông nói.

Do đó, bạn chỉ nên mua khi tìm được trophy property (thuật ngữ chỉ những bất động sản hiếm, có nhu cầu cao) đang bị bán rẻ và đủ khả năng thanh toán bằng tiền mặt và chắc chắn 99% sẽ có lời.

Lợi ích về thuế của việc mua nhà để ở ít hơn so với mua để cho thuê

Ví dụ, bạn sẽ bị hạn chế về số tiền lãi khi bán ngôi nhà và chỉ được miễn thuế đối với khoản tiền 250.000 USD thu được khi bán nhà hộ gia đình 2 năm/lần. Nhưng khi bạn chuyển từ đầu tư nhà để ở sang đầu tư bất động sản tạo ra thu nhập thì lợi tức về thuế sẽ tăng vọt.

Ở Mỹ, thu nhập từ việc cho thuê được coi là một khoản hoàn vốn thay vì gọi là thu nhập, vì vậy nó không bị đánh thuế. Và trong đầu tư thương mại, có rất ít giới hạn về số tiền lãi khi bán bất động sản đó đi. Thuế bất động sản và chi phí bảo trì, nội thất cũng được khấu trừ.

Do đó, để tạo thu nhập thụ động từ bất động sản, hãy đầu tư vào bất động sản cho thuê.

Vậy nên mua nhà vào thời điểm nào?

Theo ông Cardone, đừng mua nhà trừ phi bạn có đủ tiền để phung phí. Điều tuyệt vời nhất khi sở hữu một ngôi nhà là nó có thể mang lại cho bạn sự ổn định. Nhưng nếu mục tiêu của bạn là tạo sự giàu có thì có nhiều lựa chọn khác như thị trường chứng khoán, đầu tư vào bất động sản thương mại.

Ông cho rằng, không nên coi việc sở hữu một ngôi nhà là "giấc mơ Mỹ", mà đơn giản nó chỉ là một nơi để sống và luôn có các chi phí kèm theo.